Փախստականների սերտիֆիկատները արժեզրկվել են տների վայրի գնաճի պատճառով. հարցազրույց

Ղարաբաղից տեղահանվածներին բնակարանով ապահովելու համար տրամադրվող սերտիֆիկատներով այլևս անհնար է տուն գնել։ Դրանց արժեքը 2024-ին սահմանվել էր 2-5 միլիոն դրամ՝ ըստ գոտիների։ Այդ ժամանակից ի վեր, և հատկապես 2026-ի ամռանը, անշարժ գույքի շուկայական գները շեշտակի աճել են։ Սերտիֆիկատ ստացած շատ ընտանիքներ շուկայական այս պայմաններում չեն կարողնանում բնակարան գնել։ Կառավարությունը Երևանի մերձակա համայնքների համար փոխհատուցման չափը բարձրացրել է մեկ միլիոն դրամով, սակայն իրավիճակը դրանով չի մեղմվել. Աբովյանում, Էջմիածնում, Աշտարակում և մոտակա այլ քաղաքներում տների գներն աճել են մոտ 30-40 տոկոսով։ Աբովյանում բնակարան գնելու համար տեղահանված ընտանիքներից մեկը, օրինակ, ստիպված է եղել պետաջակցությունից բացի 20 միլիոն դրամի հիփոթեքային վարկ վերցնել։

Ըստ Աշխատանքի և բարեկեցության նախարարության տվյալների, 30 հազար տեղահանված ընտանիքներից 8,446-ն է ստացել հավաստագիր, և ընդամենը 4,824-ն է կարողացել այն իրացնել։ Մյուսները ստիպված են ապրել վարձով։ Երևանում բնակվարձերը ևս կրկնակի թանկացել են։ Մինչդեռ փախստականների բնակվարձի փոխհատուցումը ոչ միայն նվազել է, այլև սահմանափակվել է շահառուների շրջանակը։ Նախկին 50 հազար դրամի փոխարեն այժմ 30 հազար դրամ են ստանում միայն երեխաները, թոշակառուները, կերակրողին կորցրած անձինք և հաշմանդամություն ունեցողները։

Epress.am-ը զրուցել է ճարտարապետ-ուրբանիստ Հեղինե Փիլոսյանի հետ այն մասին, թե ինչ կարող է անել պետությունը՝ փախստականներին շուկայական ալեկոծությունից պաշտպանելու համար։

— Ինչո՞վ է բացատրվում մեզ մոտ անշարժ գույքի նման գնաճը, որն այդքան ազդեց տեղահանվածների տուն ունենալու հեռանկարի վրա։

Երբ բնակարան գնելն ու վարձակալության տալը եկամտաբեր է, շուկայում ավելի շատ մասնակիցներ են հայտնվում, առաջարկն ավելանում է, ավելի շատ բնակարաններ են կառուցվում։ Աշխարհի մեծ մասում բնակարանների վարձերի աճը կապում են հենց առաջարկի սղության հետ։ Մեզ մոտ այդ աճը հատկապես նկատվեց 2022 թվականից հետո, երբ Ռուսաստանից, Բելառուսից, Ուկրաինայից բազմաթիվ մարդիկ եկան Հայաստան։ Նրանք ավելի վճարունակ էին, և շուկան սկսեց նրանց համար առաջարկ ստեղծել։ Արցախից տեղահանվածների դեպքում էլ կա ենթադրություն, որ պետությունը, գումար տրամադրելով, բարձրացնում էր նրանց վճարունակությունը, բայց առաջարկի կողմում որևէ սահմանափակում չէր դնում։ Արդյունքում այդ գումարը պարզապես հասնում էր սեփականատերերին։ Նրանք տեսնում էին, որ այս խումբն ավելի վճարունակ է դարձել, և կարող էին համապատասխանաբար բարձրացնել վարձավճարը։ Նույն ենթադրությունը կա նաև եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի վերաբերյալ։ Ըստ դրա՝ ծրագիրը մատչելի բնակարանների ավելացման փոխարեն կառուցապատողներին ցույց տվեց, որ ավելի շատ վճարունակ գնորդներ կան, որոնք նաև կարող են վարկ ստանալ։ Եվ բնակարանները կարելի է թանկացնել՝ հաշվի առնելով, որ գնորդների վարկի տոկոսները փոխհատուցվում են։

Հիմա նույն ազդեցությունը տեսնում ենք նաև Երևանի շուրջ գտնվող բնակավայրերում և այն տարածքներում, որտեղ ծրագիրը դեռ գործում է, բայց հետագայում պետք է դադարեցվի։ Երկրի այն հատվածներում, որոնք նախկինում համեմատաբար մատչելի էին, բնակարանները նույնպես թանկանում են։

— Այսինքն՝ միայն սերտիֆիկատներ տալով բնակապահովման հարցը չի լուծվում։ Էլ ի՞նչ կարող է անել պետությունը։ Դուք մի հոդվածում գրել էիք, որ անհրաժեշտ է նաև սուբսիդավորել չբնակեցված բնակարանների վերանորոգումը և վերահսկել վարձակալության գները՝ սահմանելով, թե որոշակի ժամանակահատվածում որքան կարող է բարձրանալ վարձավճարը (rent control)։ Այսօր որքանո՞վ են այդ լուծումներն ակտուալ, ի՞նչ կավելացնեիք դրանց։

Rent control-ը մեծ հաշվով երկարաժամկետ լուծում է և դրա հետևանքները կարող են ազդել ամբողջ շուկայի վրա։ Սա մեծ քաղաքական հարց է և հակասական է ընդունվում, հատկապես դուր չի գալիս լիբերալներին։ Բայց պետք է գոնե վարձավճարի ստաբիլիզացում (rent stabilization) կիրառել. սա կիրառվում է ոչ թե ամբողջ շուկայի, այլ բնակարանային ֆոնդի ինչ-որ մի հատվածի նկատմամբ։ Մենք նայում ենք, թե որքան է կազմում տարեկան գնաճը կամ սպառողական գների աճը, և սահմանում ենք, որ բնակարանների գնաճը պետք է այդ թիվը չգերազանցի։ Նաև որոշվում է, թե քանի տարին մեկ տան սեփականատերն իրավունք ունի բարձրացնել գինը։ Այս սահմանափակումը դրվում է բնակարանային ֆոնդի ինչ-որ մի մասնաբաժնի վրա։ Պետությունը կարող է բնակֆոնդի վրա լծակներ ունենալ, որպեսզի բնակարանների քանակն այնքան ավելանա, որ շուկայի վրա որոշակի բնական կարգավորող ազդեցություն ունենա։ Պետությունը կարող է ինչ-որ լծակներ գործադրել, որպեսզի ավելացնի առաջարկը։ Օրինակ, կարող է օգնել սեփականատերերին վերանորոգել իրենց վատ վիճակում գտնվող բնակարանները։ Բայց այդ օգնության պայմանն այն է, որ վերանորոգումից հետո բնակարանները որոշակի ժամկետով վարձակալության տան փախստականներին՝ պաշտպանված պայմաններով, գնի բարձրացման սահմանափակմամբ և այլն։ Սա կարող է լինել տարբերակներից մեկը։ Կան այլ տարբեր մեխանիզմներ։ Պետությունը չի կարող միայն մեկ պրոդուկտ առաջարկել փախստականներին, օրինակ՝ միայն սերտիֆիկատները որպես բոլորին հարմար լուծման տարբերակ։

— Կառավարությունը պատրաստվում է կառուցել սոցիալական բնակարաններ Լեռնային Ղարաբաղից տեղահանված անձանց համար։ Ձեր կազմակերպությունը ևս մասնակցում է նախագծմանը։ Ի՞նչ փուլում է ծրագիրը։

Մենք՝ HfX-ով [Housing studies Centre-խմբ․], պատրաստել էինք նախագծման տեխնիկական առաջադրանքները։ Բացի դրանից, ներգրավված էինք նաև օրենսդրական փաստաթղթերի փոփոխության գործընթացում։ Օրենքով պետք է ամրագրվի, որ սոցիալական տները չեն կարող սեփականաշնորհվել, չեն կարող վաճառվել, որպեսզի այդ ֆոնդը շարունակաբար աճի։

Պիլոտի համար ընտրեցինք Արտաշատում գտնվող մի շենք, որում պիտի կառուցվի 24 բնակարան։ Նախ գտնվելու վայրն է շատ նպատակահարմար՝ աշխատաշուկաներից հեռու չի, քաղաքում շատ լավ տեղադիրք ունի, ընդհանրապես սեգրեգացված չի։ Դպրոց, մանկապարտեզ, բոլոր տիպի ծառայություններով հագեցած է այդ տարածքը։ Հենց անմիջապես կողքը լիճ կա ու այգի։ Այս պահին նախատեսվում է, որ շենքը կկառավարի նման փորձ ունեցող տեղական ՀԿ։ Հետագայում պետք է որ շենքը վերադարձվի համայնքին։

— Ի՞նչ սկզբունքով են ընտրվելու բնակիչները։ Երբ առաջին շենքը պատրաստ լինի, ո՞վ է որոշելու՝ որ ընտանիքներն են այնտեղ բնակվելու։

Քննարկվում է՝ արդյո՞ք հնարավոր կլինի սահմանել որոշակի համամասնություն, որպեսզի բնակիչների մի մասը լինեն տեղահանվածներ, մի մասը՝ տեղացի կարիքավոր ընտանիքներ, իսկ մյուս մասը՝ այլ խմբերի ներկայացուցիչներ, օրինակ՝ փախստականներ։ Մեր նպատակն է՝ ինչքան հնարավոր է դիվերսիֆիկացնել խմբերը։

— Հետագայում նախատեսվո՞ւմ է այլ շենքեր էլ կառուցել։ Ի վերջո, 24 բնակարանը շատ քիչ է այդքան տեղահանված ընտանիքների համար։

Այս ծրագրերը երկար են տևում և մեծ ծախսեր են պահանջում։ Որպեսզի կարողանանք դոնորներին հետաքրքրել ծրագրի ընդլայնմամբ, պետք է արդեն իրականացված օրինակ ցույց տանք։ Արտաշատի ծրագիրը հենց այդ իմաստով է պիլոտային։ Զուգահեռ մշակվում է ազգային բնակարանային ռազմավարությունը, որի շրջանակում մենք առաջարկել ենք, որ պետությունը կառուցապատողների առջև պահանջ դնի, որ նոր կառուցվող շենքերում առանձնացվեն սոցիալական բնակարաններ։ Սա, կարծում եմ, շատ ավելի լավ լուծում է։ Բայց չգիտեմ՝ այդ ռազմավարությունը կհաստատվի, թե՝ ոչ։

Երբ խոսում ենք սոցիալական բնակարանների մասին, հաճախ վերադառնում ենք Վիեննայի օրինակին։ Այնտեղ կա կառուցապատողների հատուկ կատեգորիա՝ սահմանափակ եկամտով կառուցապատողներ։ Նրանք խիստ աուդիտ են անցնում, բայց նաև որոշակի առավելություններ են ստանում պետությունից կամ համայնքից։ Նրանց ռիսկերն ավելի ցածր են, եկամուտը՝ նույնպես, բայց կայուն և շարունակաբար մատչելի բնակարաններ են կառուցում։ Ի վերջո, սա քաղաքական կամքի հարց է՝ որոշում կկայացվի նման գործիքակազմեր կիրառել, թե ոչ։

Բնակարանների մատչելիության մասին խոսելիս հաճախ անդրադառնում ենք առաջարկի վրա ազդող գործիքներին։ Այսինքն՝ բնակարանների առաջարկն ավելացնել այնքան, որ շուկան սկսի ինքնակարգավորվել, և գներն այդ աստիճան չբարձրանան, առնվազն այդքան չտարբերվեն ընդհանուր գնաճից։ Երկարաժամկետ գործիքներից մեկը կարող է լինել չօգտագործվող բնակարանային ֆոնդը շրջանառության մեջ վերադարձնելը։ Տարբեր գնահատականներով Երևանում կա 50-60 հազար չօգտագործվող բնակարան։ Չնայած վստահելի տվյալ չկա։ Դրանց մի մասն անմխիթար վիճակում է և պետք է աջակցել սեփականատերերին՝ դրանք վերանորոգելու և որոշակի պայմաններով վարձակալության տալու համար։ Մեծ մասն ուղղակի չեն հանձնվում վարձակալության, քանի որ սեփականատերերը չեն ուզում։ Նման իրավիճակի համար կա չօգտագործվող բնակարանների հարկի գործիքը, այսպես կոչված՝ vacancy tax-ը։

Կան նաև սպեկուլյացիան սահմանափակող գործիքներ։ Օրինակ՝ կարելի է պայմաններ սահմանել, թե հողը գնելուց քանի տարի հետո է հնարավոր այն վերավաճառել, որովհետև սպեկուլյացիան նպաստում է գների շարունակական աճին։

— Վիեննայում համայնքային բնակարանների մեծ բաժինը, որքան հասկանում եմ, օգնում է գները համեմատաբար ցածր պահել։ Հաճախ այն համեմատում են Բեռլինի հետ, որտեղ, եթե չեմ սխալվում, 2000-ականներին քաղաքին պատկանող շենքերը մասնավորեցվեցին։ Հիմա կարծես քննարկվում է դրանք հետ գնելու հարցը, որովհետև մասնավորեցումից հետո գները զգալիորեն բարձրացել են։ Ուսումնասիրե՞լ եք այդ փորձը։ Ինչո՞վ են տարբերվում Բեռլինի և Վիեննայի մոտեցումները։

Եթե ճիշտ եմ հասկանում, Բեռլինում հիմա մի քանի գործընթաց է տեղի ունենում։ Հասկացել են, որ կարճաժամկետ [Airbnb — խմբ.] վարձակալության տրամադրվող բնակարանները դուրս են գալիս երկարաժամկետ վարձակալության ֆոնդից։ Դրա հետևանքով երկարաժամկետ վարձակալության գները բարձրանում են։

Բեռլինում նաև մեծ քանակությամբ շենքեր են գնել միջազգային ընկերություններ՝ կառուցապատողներ կամ անշարժ գույքի փորձառու կառավարողներ։ Նրանք են որոշում, թե ինչ վիճակով և ինչ գնով բնակարանները տրամադրեն վարձակալության։ Դրա դեմ բեռլինցիների շրջանում լուրջ դժգոհություն էր առաջացել։ Քննարկվում էր որոշակի ազգայնացման տարբերակ և այդ առաջարկը վճռորոշ հարց էր քաղաքային վերջին ընտրություններում։

— Վերջերս լսեցի Նյու Յորքում վարձավճարների սառեցման՝ rent freeze-ի մասին, երբ որոշակի ժամկետում գինը չի կարող բարձրացվել։ Մենք քննարկում ենք առանձին սոցիալական խնդիրների լուծումներ, բայց ընդհանուր բնակարանային քաղաքականության մակարդակում արդյո՞ք ավելի լայն միջամտության և կայունացման կարիք չկա։

Այդ rent freeze-ը կիրառվում է բնակարանային ֆոնդի որոշակի մասնաբաժնի նկատմամբ։ Դա նույն rent control-ի մեխանիզմներից է։ Նախկինում էլ կային բնակարաններ, որոնց նկատմամբ վարձավճարի վերահսկում էր գործում, հիմա, փաստորեն, շրջանակն ընդլայնվել է։ Սա այնքան էլ պոպուլյար մեխանիզմ չէ։ Կարծում եմ՝ բոլորիս համար հետաքրքիր է, թե երկարաժամկետ ինչ ազդեցություն կունենա։ Բայց կրկնեմ՝ սա գործիքներից մեկն է, որը կարող է կիրառվել որոշակի հատվածում։ Ամենաողջամիտը, իմ կարծիքով, այն հատվածում կիրառելն է, որտեղ պետությունը կամ քաղաքը որևէ մասնակցություն ունի։ Այդպես շահագրգիռ կողմերը դա ավելի արդար և բնական լուծում կհամարեն, և բացասական հետևանքների վտանգն էլ ավելի փոքր կլինի։