Հնարավոր չէ դիմանալ տների գներին

Երևանում բնակարանների վարձակալության գները սկսվում են 200-250 հազար դրամից։ Հայաստանում աշխատող մարդկանց ուղիղ կեսի ամսական աշխատավարձը չի գերազանցում 220 հազարը, մաքուր եկամուտը 160 հազարից էլ քիչ է։ Հարկերը վճարելուց հետո գրանցված աշխատողների 25 տոկոսը 87 հազար դրամից քիչ գումար է ստանում։ Այս թվերը կարդալիս հարկավոր է մտապահել, որ աշխատավարձային ֆոնդի մոտ 80 տոկոսը ձևավորվում է մայրաքաղաքում, որտեղ վարձով բնակարանների գները, փաստորեն, արդեն գերազանցում են նույնիսկ մեդիան աշխատավարձը։

«Համարյա 28 տարի վարձով եմ ապրում։ Միշտ աշխատել եմ։ Առաջ վարձերն այնպիսին էին, որ կարողանում էինք տալ։ Հայաստանում մինիմալ աշխատավարձը 75 հազար է, Երևանում տան վարձերը սկսվում են արդեն 250 հազար դրամից։ Ուզում եմ, որ մեր Կառավարությունը մտածի այս մասին։ Մենք շատ ենք, շատ-շատ են վարձով ապրող մարդիկ։ Եթե երիտասարդ ընտանիքն ունի անչափահաս երեխա, մայրը երեխաներին է խնամում, միայնակ աշխատող տղամարդը ի՞նչ պիտի անի, որ 300 հազար միայն տան վարձ տա։ Ես միայնակ մայր եմ, օրինակ։ Տունը, որում ապրում էինք, սեփականատերը որոշել է վաճառել։ Հիմա նոր տուն եմ ման գալիս, չեմ կարողանում չորս շունչ ընտանիքի համար նորմալ գնով բնակարան գտնել։ 300 հազար դրամ են ուզում սովորական տան համար», — ասում է Աննան՝ «Stop բնակարանների թանկացմանը» նախաձեռնության անդամներից մեկը։

Կառավարության վերջին նիստին զուգահեռ նախաձեռնությունը փոքր պիկետ էր արել Հանրապետության հրապարակում։ Փորձել էին նամակ փոխանցել վարչապետին, հանդիպում պահանջել կառավարության անդամենրի հետ։ Ընդունարանից նախաձեռնող խմբին տեղեկացրել էին, որ ազատ պաշտոնյա չկա։

«Պետական վերահսկողություն ենք պահանջում անշարժ գույքի վարձակալության ոլորտում։ Ես 16 տարի վարձով եմ ապրում, աշխատում եմ օրուգիշեր, բայց իմ սեփական բնակարանը չունեմ։ Հիփոթեքային ծրագրերն ուղղակի հասու չեն մեր պես սովորական աշխատողներին։ Ես խոսում եմ ոչ միայն իմ, այլ բազմահազար քաղաքացիների անունից։ Վարձով տների գները սկսվում են 250 հազարից», — ասում է նախաձեռնության անդամներից Արև Գասպարյանը։

Վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանը թանկացումները մտահոգիչ է համարում «զուտ սոցիալական առումով», բայց առաջարկում է նայել հարցի մյուս կողմին․ անշարժ գույք ունեցող մեր համաքաղաքացիները «ոչինչ չանելով հարստանում են», իսկ դա «բարեկեցության ցուցանիշ» է։ «Մեկ քառակուսի մետրը 8 հազար դոլարով» վաճառողները տունը նստած դարձել են միլիոնատեր։ Բնակարանների գներից բողոքող քաղաքացիներին վարչապետն առաջարկում է հետ գնալ մարզեր և աշխատատեղեր ստեղծել մայրաքաղաքից դուրս։

Ակցիա կառավարության մոտ / հոկտեմբերի 1, 2026

«Կառավարությունը առաջնահերթություն է տալիս սեփականատերերին։ Եկամտահարկի վերադարձից, օրինակ, շահել է միջինից բարձր խավը, որը հարկ վճարելու փոխարեն կապիտալ է կուտակել։ Եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքը 2025-ից չի գործում Երևանում։ Քանի որ բացառություն է արվել բոլոր այն շենքերի համար, որոնց շինթույլտվությունը ձևակերպվել է նախքան օրենքի չեղարկումը, կառուցապատողները նախօրոք ստացած շինթույլտվությունների հիման վրա շարունակում են բնակարաններ վաճառվել եկամտահարկի վերադարձով։ Չեղարկված օրենքը փաստորեն գործում է գրեթե նույն ծավալով: Կան մարդիկ, որոնք կանխիկ փող ունեն, բայց հիփոթեք են գրվում, որպեսզի հարկ չտան, և իրենց ունեցած փողը դնում են ավանդ, այսինքն՝ փող շրջանառելով հարստություն են կուտակում, քանի որ կառավարությունը շարունակում է պետական բյուջեից սուբսիդավորել նրանց հիփոթեքի տոկոսները», — Epress.am-ին ասել է Անահիտը։ 

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում անոմալիաները սովորաբար բացատրում են եկամտահարկի վերադարձի ծրագրով, շինարարական բումով, Ռուսաստանից եկած վճարունակ ռելոկանտներով, Լեռնային Ղարաբաղից փախստականների ներհոսքով և բնակարանի վարձակալության սուբսիդիաներով, օտարերկրյա ներդրումների աճով։

Վերջին շրջանում խոսվում է Ռուսաստանում հնարավոր նոր մոբիլիզացիայի մասին, զուգահեռաբար աճում է նաև ռուսաստանցիների ներգաղթը։ Հայաստանի միգրացիոն ծառայության տվյալներով, 2026-ի առաջին կիսամյակում օտարերկրացիների մուտքերը մոտ 58 հազարով գերազանցել են ելքերը։

Անշարժ գույքի տեղական շուկան արդեն զգում է նոր պահանջարկի աճը։ Գները նորից թռել են։

Սքրինշոթեր List.am-ից / սեփականատերերը զանգվածաբար բարձրացնում են վարձակալության գները

2022-ի փորձից գիտենք՝ ներհոսքը միայն վարձավճարները չի բարձրացնում, այլ փոխանցվում է նաև բնակարանների գներին և ներդրումային պահանջարկին։ Սրան գումարվում է անկայունությունը Մերձավոր Արևելքում։

«Հիմնականում Ռուսաստանի հայերն են տուն գնում։ Ռուսները ավելի շատ վարձակալում են։ Մյուս կողմից, Ռուսաստանի քաղաքացիները առաջ մեծածավալ ներդրումներ էին անում Արաբական Էմիրություններում, տարածաշրջանային լարվածության պատճառով այդ շուկան մասամբ փակվել է։ Մարդիկ հավատում են, որ Հայաստանում խաղաղություն կլինի, Եվրամիության հետ ինչ-որ ինտեգրացիոն պրոցեսներ կարող են սկսվել․ դա նպաստում է դեպի Հայաստան գումարային հոսքերի և ներդրումների աճին», — ասում է «Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանը։

Գևորգը արդեն 20 տարի ապրում է Ռուսաստանում, անցած տարի տուն է առել Երևանում։ Այդ տանը ոչ ոք չի ապրում։ «Տղաս երկու տարուց կդառնա 18 տարեկան։ Եթե Ուկրաինայի պատերազմը չպրծնի, կուղարկեմ Հայաստան։ Վարձով տալու մասին դեռ չեմ մտածել», — Epress.am-ին ասել է նա։

Գագիկը, որը ընտանիքի հետ միասին Ռուսաստան է տեղափոխվել 2000-ականներին, Երևանում բնակարան է գնել որպես երաշխիք․ «Եթե մոբիլիզացիա սկսվի, կգամ Հայաստան։ Կարող ա մոբիլիզացիա չհայտարարեն, բայց սկսեն ավելի շատ պավեստկա ուղարկել։ Հիմա շատերն են մտածում ժամանակավոր Հայաստան տեղափոխվելու մասին։ Ես մշտական էլ կգայի, եթե աշխատավարձներն էտտեղ ցածր չլինեին»։

Գևորգն ու Գագիկը կնախընտրեին տունը վարձով չտալ։ Նրանց զարմիկը «հայերի մեջ տարածված» այդ մոտեցմանը վերաբերվում է քննադատորեն։ Գույքը պետք է դառնա շրջանառվող կապիտալ․ «Սարատովում տուն ունենք։ Մտածում ենք ծախել, Երևանում առնել, վարձով տալ, ստեղ ուրիշ տուն վարձել»։

Գագիկի քրոջ աղջիկը վերջերս համալսարան է ընդունվել և հոր հետ եկել է Երևան։ Հայրը վարկ է վերցրել և նոր աշխատանք է փնտրում մայրաքաղաքում․ «Մարզում աշխատելով շատ բարդ է ուսանող պահել․ ուսման վարձը, տան վարձը, պիտի շոր առնի, հաց ուտի։ Շատ ընտանիքներ գիտեմ, որ ուսանողին ամեն առավոտ Երևան են ուղարկում դասի, երեկոյան երեխան հետ է գալիս Վանաձոր կամ Գյումրի»։

Շուկան զսպելու մեխանիզմներ Հայաստանում չկան։ 2022 թվականի ճգնաժամից հետո էկոնոմիկայի նախարարը հայտարարում էր, թե լուծումը «նոր առաջարկ ստեղծելն է»։ 2022-ի դրությամբ, ըստ նրա, Հայաստանում կար մոտ 266 հազար բնակարան, որից դատարկ էր շուրջ 30 հազարը։

«Ոչ մի վստահելի տվյալ չկա չօգտագործվող բնակարանային ֆոնդի մասով։ Վիճակագրություն չի վարվում։ Կան տարբեր գնահատականներ, ըստ իմ հանդիպած հաշվարկների՝ մոտ 55-ից 60 հազար բնակարան համարվում է չօգտագործվող։ Այդ բնակարանների մի մասը կարող է նաև վատ վիճակում լինել», — Epress.am-ին ասել է ճարտարապետ-ուրբանիստ Հեղինե Փիլոսյանը։

2022-2025 թվականներին, ըստ Կադաստրի կոմիտեի, Երևանում գրանցվել է բնակարանների առքուվաճառքի ավելի քան 50 հազար գործարք․ այս թիվը չի ներառում կառուցապատման փուլում գտնվող բնակարանները։ Քաղաքում համատարած շինարարություն է, բնակարանները մեծամասամբ վաճառվում են, բայց եթե դատենք երեկոյան ժամերի մութ պատուհաններով՝ նորակառույցներում տների մի մեծ մասը բնակեցված չէ։

Gooyq-ը հարցում էր ուղարկել Նոր Նորքի և Արաբկիրի մի քանի բնակելի համալիրները կառավարող ընկերություններին։ Նոր շենքերում դատարկ բնակարանների համամասնությունը նրանք գնահատել էին 25-ից 40 տոկոսի սահմաններում։

Սեփականատերերը ոչ մի պարտավորություն չունեն և կարող են իրենց գույքը շրջանառության մեջ չդնել։ Պետությունը ոչինչ չի արել, որ բնակարանը դատարկ պահելը դարձնի տնտեսապես ոչ շահավետ։

Ֆրանսիայում, օրինակ, հատուկ հարկ է դրվում դատարկ բնակարանների վրա։ Իսպանական Կատալոնիայում դատարկ բնակարանների համար հավելավճարներ են սահմանվում այն տարածաշրջաններում, որտեղ բնակֆոնդի պակաս կա։

Եթե այսպիսի կարգավորում ներդրվի նաև Հայաստանում, առաջարկն ինքնըստինքյան կաճի։ Շրջանառության մեջ կդրվեն «սփյուռքյան բնակարանները», որոնք ընտանեկան պահոց են ծառայում իրենց սեփականատերերի համար, ներդրումային բնակարանները, որոնք օտարեկրյա կապիտալը կոնսերվացնելու ձև են, 90-ականներից դատարկված բնակարանները, որոնք վարձով չեն տրվում սովորության համաձայն, և այլն։

«Մենք առաջարկել էինք մշակել ազգային բնակարանային ռազմավարություն։ Օրինակ՝ սոցիալական բնակարանային ֆոնդ ձևավորել նորակառույց շենքերից ինչ-որ մաս առանձնացնելով և իբրև մատչելի սոցբնակարան վաճառելով։ Այս պահանջը պիտի դրվի կառուցապատողների առաջ։ Համայնքները կարող են հողատարածքները հատկացնել սոցբնակարաններ ստեղծելու նախապայմանով։ Սա երկարաժամկետ լուծումներից մեկն է։ Պետությունը կարող է աջակցել նաև բնակարանային կոոպերատիվների ստեղծմանը։ Ենթադրվում է, որ վարձակալության գները իջեցնելու համար պետք է ավելացնել առաջարկը՝ օրինակ, շրջանառության մեջ դնելով չօգտագործվող բնակարանային ֆոնդը։ Հարկավոր է բնակապահովության ծրագիր ունենալ, մյուս կողմից՝ պետք է ստիպել սեփականատերերին գրանցել վարձակալության պայմանագրերը, ներդնել վարձակալի պաշտպանության մեխանիզմներ։ Կան նաև գործիքներ, որոնք թույլ են տալիս խուսափել սպեկուլիացիայից, օրինակ՝ վերավաճառքը կարգավորելու մեխանիզմներ։ Ճգնաժամային իրավիճակներում կարող է դիտարկվել նաև զոնավորելու և առավելագույն գնային շեմեր ներդնելու հնարավորությունը։ Այս գործիքների հետ շատ զգույշ է պետք աշխատել։ Դրանցից ոչ մեկը ամբողջ շուկայի վրա կիրառելի չի լինելու, պիտի ռազմավարություն մշակվի, որը համադրում է տարբեր մոտեցումներ», — Epress.am-ին ասել է Փիլոսյանը։

Մինչև հիմա պարզ չի նույնիսկ, թե քանի վարձով տուն կա Հայաստանում։ Ըստ ՊԵԿ-ի, 2022 թվականին երկրում գրանցվել է 4185 բնակարանի վարձակալության պայմանագիր։ 2025 թվականին՝ 4150 վարձակալության պայմանագիր։ 2022-ին Հայաստան էին եկել տասնյակ հազարավոր մարդիկ Ռուսաստանից, 2023-ին՝ տասնյակ հազարավոր մարդիկ Լեռնային Ղարաբաղից։ Ենթադրվում է, որ պաշտոնապես գրանցված պայմանագրերը չեն արտացոլում շուկայի իրական դասավարությունը։